在商品房买卖中，一些开发商凭借其优势地位，会在购房合同中设置对购房者明显不公平的“霸王条款”。

  但是，在实际购房中，很多购房者又对签合同不够重视，甚至都没有仔细阅读合同，就按照开发商的指引签了。

  今天的案例中，开发商因为在合同中设置若干条不公平的格式条款，最后被市监局罚款。希望能给开发商、购房者有所警醒与启示。

  案例来源：嘉兴市秀洲区市场监督管理局嘉秀市监处罚〔2023〕145号行政处罚决定书。

  市监局认为，开发商与业主签订的《浙江省商品房买卖合同》附件十三《补充协议》中，存在以下不公平格式条款。

  1.在该《补充协议》第六部分“办理按揭的规定”中第7条规定，若非出卖人的问题导致按揭银行不能在主合同约定的时间内向出卖人账户足额发放全部按揭贷款(包括但不限于买受人的资信原因、买受人未按时提供按揭资料、买受人未按时补足首付款、买受人未按时办理该商品房抵押权登记、预告登记手续、国家政策调整），则视为买受人逾期支付购房款，买受人应自违约之日起按主合同第九条承担逾期付款违约责任，同时买受人应一次性支付剩余的购房款。

  《民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人能请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  上述条款不加区分，一律将责任属于买受人，将法律和法规规定的不应由消费者承担的责任加在消费的人身上。

  2.在该《补充协议》第七部分“对建筑规划设计变更的补充约定”中第3条规定，如上述变更是在如下情况出现，买受人不能解除合同，也不能拒收该商品房，出卖人无须承担任何责任：（1）合同签订后法律和法规、技术规范、标准等发生明显的变化；（2）按照政府部门的行政要求而变更的；（3）出卖人对商品房来优化设计（如把非封闭阳台改为封闭阳台，窗户或门的开口方向、尺寸变化，立面设计、颜色、景观变化等；）（4）未影响房子质量和使用功能的；（5)不需要政府审批的规划设计变更；（6)不降低小区绿化及规划品质，不影响买受人所购商品房质量及使用功能的。

  该条款排除了消费者依法变更或者解除合同的权利，并让我们消费者承担本应由格式条款提供方承担的经营风险责任。

  3.在该《补充协议》第十五部分“对装修的补充约定”中第4条规定，本合同附件所列的主要装修标准，包括以同等品质或更高品质的材料、设备代替的情形，买受人不得以房屋、装饰设备、装修不符合约定拒绝接收房屋，出卖人不承担逾期交楼的责任。对于主合同及附件未约定的用材、色彩设备型号等方面均以实际交付为准。

  该条款让我们消费者承担本应由格式条款提供方承担的经营风险责任，免除自身对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任。

  4.在该《补充协议》第十八部分“对销售广告、宣传资料和样板房的补充约定”中第2条规定，本项目所有的广告宣传（包括但不限于出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、网络等媒体发布广告、宣传资料、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中所有的图片、资料数据、说明等）均为要约邀请，不作为合同依据，买受人与出卖入的权利义务以本合同约定为准，凡未列入主合同、附件、本补充协议中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容和信息解释任何事项，或据以提出任何主张和要求。

  上述条款排除了消费者解释格式条款的权利，关于要约邀请的规定直接违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定。

  5.在该《补充协议》第十八部分“对销售广告、宣传资料和样板房的补充约定”中第4条规定，销售时向买受人提供的效果图/样板房/样板区/示范单位仅作装潢布置及房型参考示意使用，不作为本合同中出卖人向买受人交付的房屋的标准。买受人承诺不基于效果图/样板房/样板区/示范单位向出卖人主张权利，有关商品房的结构空间、功能系统、装修、配置标准等以买卖双方在本合同的约定为准。

  该条款直接违反了《浙江省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法》第二十条第三款“全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。”的规定，并且排除了消费者的合法权利。

  6.在该《补充协议》第二十部分“对外立面、楼顶、露台、庭院、地下室的补充约定”中第5条规定，如买受人享有使用权的所购商品房附带露台、庭院、地下室等附带使用空间，商品房附带露台（如有）、庭院（如有）、地下室（如有）等附带的使用空间的大小、形状、面积等以交付现状为准，买受人不得持有异议，该商品房价款不因此进行任何调整，出卖人不因此向买受人承担任何责任。

  理由：该条款免除了当事人对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任，排除了消费者解释条款及持有异议的合法权利。

  7.在该《补充协议》第二十五部分“补充协议的效力”中规定，本合同附件、补充条款与本合同具有同等法律上的约束力。买受人不得援引本合同及本合同附件、补充条款之外的资料内容做解释事项或提出主张。

  8.在该《补充协议》中还存在以下要求买受人不得提出异议的规定，直接排除消费者解释格式条款的权利及依法应当享有的其他权利：

  ①五、支付购房款和延期付款的违约责任的补充约定：3、因买受人延期付款导致出卖人根据合同约定解除买卖合同的，出卖人可直接将房产卖予合格的第三方，买受人不得异议。

  ②七、对建筑规划设计变更的补充约定：4、在不降低小区绿化及规划品质，在不影响买受人所购商品房质量或降低使用功能的前提下，买受人同意出卖人无需另行通知买受人即可对原规划设计的具体方案作出细部调整（包括但不限于因外立面造型设计带来的所有影响，窗台高度，阳台护栏形式及高度，开窗的尺寸和形式，开门的尺寸和造型等细节调整)，此不视为出卖人违约，买受人对此无异议。

  ③十九、对附属建筑物、构筑物的补充约定：2、买卖双方确认：通过出售、给予使用等协议处分的规划车位，权属和相关权利的处分按相关协议执行，未通过出售、给予使用等协议处分的车位，所有权归出卖人所有。出卖人对人防建筑享有使用、收益的权利，出卖人可将人防建筑用来设置停车位或其他合法用途，买受人不持任何异议。

  ④二十、对外立面、楼顶、露台、庭院、地下室的补充约定：4、如买受人购买的商品房附带露台、庭院、地下室等附带使用空间，商品房附带露台（如有）、庭院（如有）、地下室（如有）等附带的使用空间在房屋交付后产生的维修、维护责任及使用费由业主自行承担，已布置的公共管线、通风回、燃气箱等公共设施，买受人不持异议并不得损坏或影响其维修。7、由于商品房外立面设计、项目整体设计等因素造成具体单套户型之间有差异（包括但不限于阳台、窗户等），买受人对此表示同意，并不就此类差异性向出卖人提出异议。

  ⑤二十六、对商品房房室号和层高的补充约定：1、如有关政府管理部门依据相关规定调整该商品房实际幢号、单元号、房号、名义层等，并与主合同约定不一致的，则以有关政府管理部门确定的编号作为该商品房的最终编号，买受人与出卖人都不应提出异议。2、主合同所述层高为标准层高，买受人知悉所购商品房内局部层高低于主合同第四条所约定之层高的，在符合国家设计规范的前提下，买受人对此无任何异议。

  市场监管总局修订出台《合同行政监督管理办法》，于2023年7月1日起正式施行。市场监管总局网监司负责同志就《合同行政监督管理办法》精确指出：合同行政监管工作目的是为保护各方当事人的合同自由，确保其可根据自己的意愿行使权利。

  1、在市场中，合同一方当事人经常利用信息不对称、市场强势地位等优势，迫使对方接受不公平、不合理的合同条款，使得合同弱势一方的合同自由没办法实现，导致“霸王条款”等现象时有发生。

  2、因此，有必要通过一定的行政手段，对合同关系中强势方当事人的行为予以限制，以保护弱势方权益。合同行政监管工作通过追究违背法律规定的行为人行政责任以及对合同行为开展行政指导的方式，引导规范经营者合同行为，保障合同公平，以此来实现合同双方当事人真正的合同自由。

  第一、在《合同行政监督管理办法》，对合同行为进行了相关规定（尤其是禁止性规定），比如：

  第五条经营者不得利用合同从事下列违背法律规定的行为，扰乱市场经济秩序，危害国家利益、社会公共利益：

  第六条经营者采用格式条款与消费者订立合同，应当以单独告知、字体加粗、弹窗等显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全需要注意的几点和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。

  经营者预先拟定的，对合同双方权利义务作出规定的通知、声明、店堂告示等，视同格式条款。

  第七条经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出减轻或者免除自身责任的规定。格式条款中不得含有以下内容：

  （二）免除或者减轻经营者因故意或者重大过失造成消费者财产损失依法应当承担的责任；

  （三）免除或者减轻经营者对其所提供的商品或者服务依法应当承担的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用等责任；

  （五）免除或者减轻经营者根据合同的性质和目的应当履行的协助、通知、保密等义务；

  第八条经营者与消费者订立合同，不得利用格式条款等方式作出加重消费者责任、排除或者限制消费者权利的规定。格式条款中不得含有以下内容：

  （六）排除或者限制消费者依法投诉、举报、请求调解、申请仲裁、提起诉讼的权利；

  第二、依据《合同行政监督管理办法》，因为合同问题，企业会面临：上限十万的罚款、载入企业信用档案乃至刑事责任。

  第十八条经营者违反本办法第五条、第六条第一款、第七条、第八条、第九条、第十二条规定，法律、行政法规有规定的，依照其规定；没有规定的，由县级以上市场监督管理部门责令限期改正，给予警告，并可以处十万元以下罚款。

  第二十条市场监督管理部门作出行政处罚决定后，应当依法通过国家企业信用信息公示系统向社会公示。

  1、伴随着房地产行业进入新的发展阶段，房地产行业或将面临更加精细化的行政管理，加强合同的监管或是题中之意。开发商如果滥用自身在商品房买卖中的优势地位，在购房合同中设置有违公平的强势条款，极易面临行政处罚。

  2、在购房者与开发商的民事纠纷中，依据相关案例显示，购房合同中这些强势条款可能会被判定为无效，导致开发商的小算盘落空。

  （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

  第二、在商品房买卖中，开发商会通过合同公示、对相关条款加粗及标注下划线、引导客户在相关条款处签名捺印等方式，让自身行为在形式上符合“采取合理的方式提示对方注意”。

  《民法典》第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

  采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

  1、在购房者与开发商的民事纠纷中，尽管有相关案例中，购房合同中这些强势条款被判定为无效，但是，也有很多案例表明，相关强势条款被认定为有效。因为法院认为开发商已经尽到了上文提到的提示义务，而购房者作为具有完全民事行为能力的民事主体，具有基本的法律意识，对签订合同的后果应为明知。简言之，在法院眼中，购房者不是傻白甜，而是理性的经纪人，既然签字捺印，就应该认了。

  2、如果，购房合同中的相关条款被市监部门认为是不公平格式条款，开发商承担了相应的行政责任，但是，在民事案件中，该处罚结论只是作为某项证据，需要依据民事法律和法规做多元化的分析认定，不必然导致该合同条款会被认定为无效。《合同行政监督管理办法》中也有相关规定。

  《合同行政监督管理办法》第二十二条市场监督管理部门依照本办法开展合同行政监督管理，不对合同的民事法律上的约束力作出认定，不影响合同当事人民事责任的承担。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。

  最后提醒：开发商应秉持诚信、合规经营， 避免因小算盘导致大风险，最终因小失大；购房者应擦亮眼睛，认真阅读合同内容，慎重签订。

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